繼呼和浩特之后，濟(jì)南成為第二個(gè)取消樓市限購(gòu)的城市。多方消息均已證實(shí)，濟(jì)南將于近日起全面放開(kāi)限購(gòu)，本地和外地人在濟(jì)南買(mǎi)房沒(méi)有套數(shù)限制。

盡管呼和浩特是以文件形式將“取消限購(gòu)”落地的“第一城”，但此前各地政府不斷放出信號(hào)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南寧、天津、無(wú)錫、?？凇刂莸瘸鞘幸衙鞔_發(fā)文或明確表示限購(gòu)政策已作調(diào)整。今年以來(lái)，已有至少16個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶(hù)條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。那么，取消限購(gòu)會(huì)成為未來(lái)主流趨勢(shì)嗎？取消限購(gòu)會(huì)影響樓市走勢(shì)嗎？這是大家最關(guān)心的兩個(gè)問(wèn)題。

首先，在筆者看來(lái)，取消限購(gòu)本身并不存在“價(jià)值錯(cuò)誤”，甚至可以說(shuō)符合“政治正確”。黨的十八大提出“讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題恰恰在于市場(chǎng)被扭曲，限購(gòu)政策本身就是行政指令，雖然能夠遏制部分投機(jī)需求但也損害了一些正常需求。本屆中央政府對(duì)樓市調(diào)控的要求是“分類(lèi)調(diào)控”，政府的基本思想是“用市場(chǎng)手段解決樓市問(wèn)題，而不是用調(diào)控手段”，也就是說(shuō)每個(gè)地方可以根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷。無(wú)論是呼和浩特還是濟(jì)南，部分二、三線城市之所以松綁乃至取消限購(gòu)，主要就是因?yàn)檫@些地方商品房庫(kù)存高企。從市場(chǎng)化與促進(jìn)樓市健康發(fā)展及當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)看，應(yīng)該允許地方政府根據(jù)庫(kù)存去化周期與供需的變化，決定是否取消限購(gòu)政策。給地方政府自主調(diào)整政策，有利去商品房庫(kù)存，釋放住房需求，促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)能夠防止房企資金鏈破裂與金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，避免樓市崩潰導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行。

松綁或取消限購(gòu)事實(shí)上已經(jīng)成為趨勢(shì)。從對(duì)樓市走勢(shì)的影響來(lái)看，我認(rèn)為，短期內(nèi)取消“限購(gòu)令”既不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，更不會(huì)逆轉(zhuǎn)樓市預(yù)期，而從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)樓市當(dāng)然是利好。

短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入調(diào)整期的基本面不會(huì)改變。在很多沒(méi)有限購(gòu)的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也普遍趨冷，這說(shuō)明限購(gòu)本身并不是決定性因素。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，信貸是否松動(dòng)才是更重要的影響因素。相關(guān)研究表明，房?jī)r(jià)走勢(shì)與M2的相關(guān)性高達(dá)71%。過(guò)去十年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)一路飆升的根本原因就是M2的增長(zhǎng)。目前信貸政策偏緊，制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，而本屆政府在貨幣政策上更偏向于“微刺激”，短期內(nèi)貨幣政策出現(xiàn)大幅變化不大可能。如果房貸與信貸政策不放松，放松限購(gòu)政策根本無(wú)法改變樓市大局。

但松綁限購(gòu)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是利好。尤其值得注意的是一些地方進(jìn)行的戶(hù)籍制度改革，與取消限購(gòu)成互補(bǔ)政策。日前廣東、海南及武漢等地陸續(xù)推出戶(hù)籍制度改革，逐步放松落戶(hù)限制。此舉可能帶來(lái)“曲線救市”，給樓市增加大量的剛需購(gòu)買(mǎi)力。戶(hù)籍制度的調(diào)整恰好體現(xiàn)了樓市“分類(lèi)調(diào)控”的精神。對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出；而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，則松綁限購(gòu)政策，鼓勵(lì)更多外地人口落戶(hù)。當(dāng)前中國(guó)已處于住房從短缺到過(guò)剩、勞動(dòng)力從過(guò)剩轉(zhuǎn)向短缺的轉(zhuǎn)折期。在此背景下，購(gòu)房入戶(hù)將成為多數(shù)城市穩(wěn)定樓市的最有效措施，外地人落戶(hù)容易了，會(huì)有一定數(shù)量的人口導(dǎo)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，限購(gòu)帶來(lái)的買(mǎi)房資格難題迎刃而解，給樓市帶來(lái)可觀的剛需購(gòu)買(mǎi)力，有利于庫(kù)存住房的消化。

樓市的走勢(shì)是分化，而不是崩盤(pán)，樓市的未來(lái)應(yīng)該是更加市場(chǎng)化，而行政指令應(yīng)當(dāng)逐步退出市場(chǎng)。“分類(lèi)調(diào)控”，是走向市場(chǎng)化的一個(gè)重要階段。無(wú)論是地方政府，還是開(kāi)發(fā)商，還是普通百姓，都應(yīng)該把握這個(gè)“主旋律”。