最后是一些地方政府不會(huì)談判，這原因很少有人提，但的確是最重要的事實(shí)之一。政府也是“理性人”，他們會(huì)根據(jù)地塊的機(jī)會(huì)成本來(lái)出售土地。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱到來(lái)之前，很多原本屬于國(guó)有企業(yè)的土地是虧損的無(wú)底洞，能“零地價(jià)”賣出去，只要開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)為職工買斷工齡等安置問(wèn)題，都能令官員們竊喜。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目也是如此。但現(xiàn)在氣氛逆轉(zhuǎn)，政府賣地時(shí)會(huì)先暗自計(jì)算好：這塊地旁邊的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)多少，兩年后房?jī)r(jià)再漲15%能賣多少，所以我得把土地起拍價(jià)定在這個(gè)房?jī)r(jià)的多大一塊比例。這個(gè)政府暗自劃定的比例連同所有稅費(fèi)，肯定會(huì)超過(guò)預(yù)估價(jià)格的50%。換句話說(shuō)，一些地方政府成了所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的“大股東”。
如此一來(lái)，房地產(chǎn)成本就理所當(dāng)然地成了“永遠(yuǎn)說(shuō)不清楚”的秘密了。假設(shè)任志強(qiáng)把他開(kāi)發(fā)的某個(gè)地塊成本完全公布了，也只不過(guò)是提醒當(dāng)?shù)卣ズ煤猛敢曇幌?，然后檢討“我為什么賣便宜了，隔壁那塊地該提價(jià)多少”。我想，連任志強(qiáng)自己也說(shuō)不清楚他下一個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率吧，因?yàn)椋揪筒皇恰按蠊蓶|”。
(作者系房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士)
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