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物業(yè)費交還業(yè)主管的法治意義

www.fjnet.cn?2011-07-21 09:03? 王琳?來源：京華時報我來說兩句

創(chuàng)新社會管理的當(dāng)中，社區(qū)管理是引人注目的領(lǐng)域，而社區(qū)管理的關(guān)鍵就在于業(yè)主自治的落實程度如何。

市住建委前日公布《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法（征求意見稿）》，將物業(yè)費、住宅專項維修資金等納入“業(yè)主共有資金”，交由業(yè)主大會賬戶管理。該“辦法”若能順利通過，意味著業(yè)主大會將取代物業(yè)公司，成為業(yè)主共有資金的直接管理者。

曾幾何時，物業(yè)公司在小區(qū)的存在，最主要的方式就是憑借與開發(fā)商的關(guān)系，先占為王。在未得到業(yè)主授權(quán)的情況下，物業(yè)公司自我加冕了小區(qū)管理權(quán)。諸如業(yè)主共有資金、小區(qū)廣告位的管理等，均由物業(yè)公司說了算，業(yè)主一入住小區(qū)就被迫接受既存的“管理者”。

這不是社區(qū)自治的應(yīng)然狀態(tài)，也不符合《物權(quán)法》?！段餀?quán)法》在業(yè)主和物業(yè)關(guān)系上，明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的存在，并以“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”替代了原有的“物業(yè)管理企業(yè)”。這是一次常識回歸，但要對固存的陳舊觀念進行糾偏還需時日。

簡言之，業(yè)主對所屬物業(yè)的管理屬于自物權(quán)(所有權(quán))主張，這是典型的私權(quán)利范疇。

物業(yè)費、住宅專項維修資金、共用部分經(jīng)營收益等，均為業(yè)主共有資金。這筆錢的所有權(quán)人是業(yè)主，業(yè)主對自有資金的管理，到整個小區(qū)公共領(lǐng)域的管理，與公民對私有財產(chǎn)的管理并無本質(zhì)區(qū)別。不同的只是，前者由業(yè)主集體行使權(quán)利，后者由所有權(quán)人單獨行使權(quán)利。

創(chuàng)新社會管理當(dāng)中，社區(qū)管理是引人注目的領(lǐng)域，而社區(qū)管理的關(guān)鍵就在于業(yè)主自治的落實程度如何。從社區(qū)自治看社會管理，其實每個社區(qū)都蘊藏著一個“法治模型”。業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)委會實現(xiàn)對小區(qū)的管理，而物業(yè)公司的合法性只有兩個來源：一是業(yè)主大會的選定及委托；二是經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)后由業(yè)委會來選定及委托。有了業(yè)主的意志和選擇，才有業(yè)主對自選物業(yè)公司的認(rèn)同。物業(yè)公司的全部權(quán)利來源于業(yè)主的授予，物業(yè)公司的定位只能是由業(yè)主產(chǎn)生、對業(yè)主負責(zé)，并向業(yè)主報告工作的服務(wù)機構(gòu)。

在這樣的模式下，由業(yè)主大會管理業(yè)主共有資金不過是自然而然的事。陌生人社會是契約本位的社會，合意是契約的基礎(chǔ)。法規(guī)先行，有助于減少社區(qū)自治的阻力，但也要看到，業(yè)主自治不會自動實現(xiàn)，業(yè)主的自治能力也不是一天兩天就能成熟起來。對于這一新鮮事物，我們應(yīng)保持足夠的耐心。