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種種跡象表明，告別了最低迷的時(shí)點(diǎn)之后，樓市成交量正在啟動(dòng)反彈進(jìn)程，單從成交量預(yù)期，今年“金九銀十”極有可能會(huì)出現(xiàn)。

尤其值得關(guān)注的是，近段時(shí)間杭州樓市異常生猛。8月21日，萬(wàn)科、金隅、保利、金地等多家知名開(kāi)發(fā)商不約而同地推出八個(gè)樓盤(pán)。由于都有較大幅度的優(yōu)惠折扣，多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了久違的排隊(duì)現(xiàn)象。更加煸動(dòng)購(gòu)房者情緒的是，王石親臨現(xiàn)場(chǎng)，并聲稱(chēng)觀望低谷已經(jīng)過(guò)去。

近幾年的市場(chǎng)規(guī)律顯示，北京和上?？梢源砣珖?guó)樓市的走向，但最具風(fēng)向標(biāo)價(jià)值的卻是杭州和深圳。主要原因是這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資投機(jī)性購(gòu)房需求所占比重在全國(guó)一二線城市中最大，而這類(lèi)需求最是見(jiàn)風(fēng)使舵、來(lái)去匆匆。深圳鄰近香港，受港資炒房需求影響，杭州是浙江省會(huì)，溫州、寧波、臺(tái)州等浙東、浙南地區(qū)民間資本洶涌，堪稱(chēng)國(guó)內(nèi)炒房客的大本營(yíng)。

2007年全國(guó)樓市火爆，深圳沖在了最前面；2009年市場(chǎng)再度走高，杭州表現(xiàn)最搶眼。今年3-4月份的房?jī)r(jià)反彈，又是杭州“惹的禍”，當(dāng)時(shí)部分新盤(pán)出現(xiàn)了千人排隊(duì)的盛況。歷經(jīng)5-7月份的短暫 “休眠”后，杭州樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，八個(gè)樓盤(pán)熱銷(xiāo)背后，鐵定有投資客重新入市。

實(shí)際上，近期樓市成交量反彈，絕非杭州一地現(xiàn)象。就在上周（8月16-22日），全國(guó)30個(gè)大城市成交量出現(xiàn)整體上漲，環(huán)比上漲25％左右。由此看來(lái)，很有可能已擺脫5月-8月上旬形成的低位區(qū)間。其中，杭州和深圳上周商品住宅成交量相比上上周，分別大漲了108％和56％。上海雖小跌了9％，但8月前22天，上海的商品住宅成交量已超過(guò)了7月，8月成交量反彈已成定局。

為什么8月中下旬就展開(kāi)了反彈呢？原因大致有三。首先是需求回暖。4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)后，全國(guó)樓市成交量普降，尤其是一線城市和部分二線城市，5、6月份成交量比4月份劇減五到八成，即便是在2008年全球金融危機(jī)肆虐之下，成交量也沒(méi)那么慘烈。事實(shí)上，不僅投資投機(jī)性需求跑光光，連自住需求也受到了“恐嚇”，尤其是“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的二套房貸政策，將改善需求一并打壓。合理的自住需求不可能長(zhǎng)時(shí)間過(guò)度觀望，接下來(lái)將會(huì)持續(xù)釋放，若加上部分投資需求的跟進(jìn)，則反彈力度會(huì)更大些。

其次是推盤(pán)量加大、促銷(xiāo)成主流。調(diào)控之后，開(kāi)發(fā)商不敢輕易開(kāi)盤(pán)，然而，隨著資金鏈漸漸由寬松趨于緊張，總歸要回籠資金的。去年四季度以來(lái)，很多新項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，下半年將有大量房源可供上市。今年最先降價(jià)的大型地產(chǎn)商，是5月初開(kāi)始全國(guó)八五折促銷(xiāo)的恒大，之后綠地、萬(wàn)科、保利等有所跟進(jìn)，但總體上推盤(pán)量不大。從8月中旬開(kāi)始，以杭州為典型，開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)量，同時(shí)促銷(xiāo)面擴(kuò)大，必然會(huì)激活市場(chǎng)需求。

還有一個(gè)原因就是政策步入穩(wěn)定期。進(jìn)入三季度后，政策進(jìn)入一個(gè)上不易、下亦難的“箱體”，國(guó)家相關(guān)部委再三重申政策不能放松，前段時(shí)間李克強(qiáng)副總理也在八天內(nèi)兩次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)落實(shí)調(diào)控政策。然而，這畢竟只是重申和強(qiáng)調(diào)舊政策，新政策不見(jiàn)蹤影，惟一讓購(gòu)房者擔(dān)心的房產(chǎn)稅，近兩個(gè)月也沒(méi)了聲息。政策不再加碼，也就意味著“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)最恐慌的時(shí)期過(guò)去了，需求自然會(huì)慢慢釋放。在這一點(diǎn)上，我同意王石的觀點(diǎn)。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)）