然而，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于準(zhǔn)資產(chǎn)市場(chǎng)，而任何資產(chǎn)價(jià)格，從來(lái)沒(méi)有一漲十幾年而不會(huì)下跌的情況。2008年8月至2009年2月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過(guò)半年的下跌。但相對(duì)于2007年和2009年房?jī)r(jià)漲幅，上述下跌基本上可以忽略不計(jì)。
就今年的短期而言，樓市調(diào)整、房?jī)r(jià)下跌，已成為大概率的事件。自去年12月開(kāi)始的房地產(chǎn)緊縮式調(diào)控，已使今年一季度全國(guó)樓市再次體驗(yàn)了什么叫低迷。按此推理，隨著市場(chǎng)的降溫，2008年下半年那種讓房企資金緊張、甚至是潘石屹喊出“房企百日劇變”的情形，會(huì)否發(fā)生，已經(jīng)再次成為懸在諸多開(kāi)發(fā)商、尤其是高負(fù)債率房企頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。
都知道央企不差錢(qián)，所以3月16日，兩會(huì)剛一結(jié)束，北京便有三塊“地王”花落央企，但近日“78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)”的緊張局勢(shì)，讓房企深切感受到此番調(diào)控，并非玩虛的。另外，國(guó)土資源部一再表態(tài)整治土地市場(chǎng)的亂象，甚至上海市將土地出讓金的全部繳納時(shí)間進(jìn)一步壓縮到一個(gè)月內(nèi)，已使去年第四季度以來(lái)大手筆圈地的開(kāi)發(fā)商感到資金也有些不順手了。
香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，比大陸要成熟很多，一批香港地產(chǎn)商可謂經(jīng)歷過(guò)七八個(gè)上上下下的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，所以絕大多數(shù)港資地產(chǎn)巨頭，都把資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%以下，低至30%左右的絕非少數(shù)。皆因他們知道市場(chǎng)下跌時(shí)現(xiàn)金流的重要性，若當(dāng)前大陸開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒70%~80%的高負(fù)債率，遇到香港1997-2003年樓市危機(jī)，把小命丟掉，絕對(duì)是大概率的事。
去年下半年全國(guó)地價(jià)飆升、地王頻出之際，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，也有個(gè)別憂心忡忡的地產(chǎn)商人，比如王石、潘石屹、易小迪等，而他們的共同特征是，都經(jīng)歷過(guò)1993-1994年海南地產(chǎn)泡沫的破滅，以及1998-1999年的樓市冬天。2010年，中國(guó)樓市注定是調(diào)整的一年，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，2009年的高利潤(rùn)不再，而2009年留下來(lái)的高負(fù)債，卻是塊“難啃的骨頭”。明智者，當(dāng)思降價(jià)促銷，回籠資金頂要緊。
（作者系房產(chǎn)研究人士）
(東方早報(bào))
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