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周天勇：中國住房問題的深層機理分析

www.kejuu.com?2010-01-28 14:59? 周天勇?來源：中共中央黨校學(xué)報我來說兩句

賣地財政推高了地價和房價，侵蝕了城鎮(zhèn)購房居民的利益。2007年，一至三季度，70個大中城市的土地交易價格累計平均上漲12。8%，其中，一季度上漲9。8%，二季度上漲13。5％，三季度更是突飛猛進(jìn)，漲幅高達(dá)15％，四季度的土地交易價格同比也上漲了10。7%。而從房價看，工業(yè)用地一般價格較低，甚至零地價出讓，掛拍招的一般是住宅用地。這樣，賣地財政的相當(dāng)部分進(jìn)入房價構(gòu)成，并且年年上漲，成為強勁推動房價上升的重要原因。2007年全國房價漲勢兇猛，一至三季度，70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6。7%。其中，一季度上漲5。6%，二季度上漲6。3%，而三季度更上漲了8。2%，四季度則更是上漲了10。2%。房價上漲中，除了房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利外，其中相當(dāng)比例是政府高價出讓土地向購房居民轉(zhuǎn)嫁的部分。因此，賣地財政，也是造成中國居民買不起房的一個很重要的原因。

（四）房產(chǎn)持有成本過低推動的房價上漲

在許多國家，居民持有房地財產(chǎn)，每年需要向政府按照房屋價值的一定比例交稅，加上房屋管理的保安、衛(wèi)生、小區(qū)照明、綠化等支出，再加上房屋的維修等費用，成為居民房屋財產(chǎn)的持有成本。除了住宅的價格水平外，居民購買房屋后的持有成本越低，對住宅的多套和大面積需求就越大；反之，持有成本越高，對住宅的多套和大面積需求就越小。因此，房產(chǎn)稅實際上是控制房屋的超居住需要需求，即投資性和投機性需求，進(jìn)而抑制房屋價格水平的一個手段。

相對于美國、加拿大、澳大利亞、俄羅斯、巴西等人口稀少的國土大國，中國人多地少，并且山地占了2／3，超豪華大面積住房、土地利用率低的別墅、一家有多套住宅，是中國國情所不容許的。但是，從中國目前的住宅存量、供給和居民持有情況看，一是住房地產(chǎn)開發(fā)商愿意建造大面積的住宅，不愿意建造小面積的住宅。其中一個重要的原因是，因購買住宅后的持有成本很低，住宅需求者更愿意購買大面積的住宅，而不愿意購買小面積的住宅。二是城鎮(zhèn)居民擁有多套住宅的比例較高。三是許多土地用于別墅建設(shè)。一棟別墅多則占用1畝土地，少也占用0。5畝。2004年以前的別墅用地查不到數(shù)據(jù)，2004—2007各年，別墅用地分別達(dá)201。43、26。03、23。93、68。33公頃，合計4 795畝。按照別墅的人口容納能力，只解決了28 775人的居住需要；而如果用來建造普通多層住宅，每套90平方米，則可以滿足32萬人的居住需要。因此，大面積超豪華住宅、戶有住宅多套和別墅需求，是推動多年來地價和住宅價格持續(xù)上升的重要原因之一。