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周天勇：中國住房問題的深層機(jī)理分析

www.kejuu.com?2010-01-28 14:59? 周天勇?來源：中共中央黨校學(xué)報(bào) 我來說兩句

（三）政府房地產(chǎn)財(cái)政推動(dòng)的房價(jià)上漲

賣地財(cái)政是我國目前所有建設(shè)用地強(qiáng)制征用和國家高度壟斷土地制度形成的：先將農(nóng)業(yè)用地低價(jià)強(qiáng)制征收到政府手中，城鎮(zhèn)原有國有土地的再出讓也在政府手中，大部分土地再向用地商招拍掛或者以其他形式出讓50到70年不等的使用權(quán)。2007年全國土地出讓收入近13 000億，其中招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地收入超過9 000億元，占土地出讓總收入的80%。2007年全部土地收入占到地方政府3項(xiàng)收入（稅收和稅收分成+賣地收入+收費(fèi)和罰款）約35 000億的40%左右。需要注意的是，賣地收入和收費(fèi)罰款收入基本上沒有進(jìn)入政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理。

日益走高的土地出讓金、政府稅務(wù)部門和各有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目征收的其他稅費(fèi)，以及要求房地產(chǎn)商承擔(dān)的公共配套項(xiàng)目，是推動(dòng)房價(jià)上升的最重要的構(gòu)成性因素。有研究表明，政府的出讓金、稅收和各種收費(fèi)，占城鎮(zhèn)住宅房價(jià)的一半。全國工商聯(lián)在2008年的全國政協(xié)會(huì)議上，遞交了一份《我國房價(jià)為何居高不下》的材料，其房地產(chǎn)商會(huì)2007年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49。42%。其中，3個(gè)一線城市中，上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)64。5%；北京為48。28%；廣州為46。94%。其調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58。2%，為最主要的組成部分。除土地成本支出外，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26。06%，占總支出的19。06%，占總銷售收入的14。21%。而在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項(xiàng)目本身進(jìn)行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。開發(fā)項(xiàng)目中流向政府的份額占總銷售收入的37。36%，企業(yè)的剩余所占份額只有26。14%。而如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額就要超過40%。從單個(gè)城市來看，上海的開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61。84%，企業(yè)剩余只有4。15%；而北京流向政府的份額為42。42%，企業(yè)剩余只有11。87%。報(bào)告認(rèn)為，“土地財(cái)政”讓政府成了最大的受益者。由于政府所得部分在房地產(chǎn)開發(fā)成本中是剛性的，這就使得近年來房價(jià)居高不下，從而相對(duì)降低了居民對(duì)住宅的購買能力[5]。