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發(fā)展租房市場解決房地產(chǎn)兩難處境

www.kejuu.com?2010-01-07 11:13? 林義相?來源：中國證券報我來說兩句

第二個問題是土地的使用權(quán)問題。法律規(guī)定住宅用土地使用權(quán)到期自動延續(xù)，但怎么延續(xù)是沒有說的，是無償還是有償？有償之下，是便宜還是貴？對不同套數(shù)房子有沒有區(qū)別政策？現(xiàn)在還不知道。我相信，到那個時候，土地使用權(quán)的續(xù)期很可能成為一個很不確定的因素，政府很可能要根據(jù)當(dāng)時的社會狀況做相機抉擇。為什么現(xiàn)在不確定？也就是為以后留下一個余地，留下一個非常大的不確定性。這個不確定性意味著，根據(jù)當(dāng)時的情況，房地產(chǎn)有可能會再次成為社會財富再分配的載體。

什么支撐著房地產(chǎn)業(yè)的目前格局

支撐房地產(chǎn)繼續(xù)運行的機制是什么？是哪些因素保證了再分配機器和轉(zhuǎn)化器的運轉(zhuǎn)？

房地產(chǎn)價格上漲的得益者主要是地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商

很多房地產(chǎn)項目本身就是地方政府的政績工程，并且在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中得到大量好處；在前述的收入循環(huán)流程中，房地產(chǎn)大量的資金首先流向了政府，根據(jù)對有關(guān)項目的一個調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)總費用中有近50%的比例直接流向了政府（圖7），加上房地產(chǎn)項目的間接效應(yīng)，政府的獲利將超過房地產(chǎn)項目投資額的一半。政府拿了這些錢一方面用于支持地方經(jīng)濟發(fā)展，另一方面形成政府官員的收入（這些收入有正當(dāng)?shù)?，也有不正?dāng)?shù)模?。同時，獲得巨額利潤的房地產(chǎn)商以及與房地產(chǎn)有關(guān)的關(guān)聯(lián)方，他們逐利的本能形成自我加強機制。

土地壟斷和人為的供地短缺保證了房地產(chǎn)價格不斷上漲

現(xiàn)在來看房地產(chǎn)是通過什么樣的手段來實現(xiàn)其價格不斷上漲的。我認為是土地壟斷和人為的土地供給缺口推動房價上漲。我認為，18億畝耕地這個紅線給土地壟斷和人為短缺提供了一個很好的借口，但這個做法節(jié)省下來的土地是非常有限的，卻導(dǎo)致了土地的供不應(yīng)求和短缺。這里有相當(dāng)多的人為的因素，為什么有人為因素？因為這樣做，對有決定權(quán)的人有利。