房產(chǎn)買賣交易中，少數(shù)當(dāng)事人受限購(gòu)、貸款條件等因素影響選擇借名買房，房產(chǎn)登記在出名人名下，那么，當(dāng)出名人因債務(wù) 糾紛涉訴，借名的房產(chǎn)被法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，此時(shí)，借名人可否以其系該房產(chǎn)的實(shí)際所有人為由對(duì)抗法院的執(zhí)行?日前 ，平潭法院就審理了這樣一起案件。

2015年3月，張某、陳某夫婦二人因限購(gòu)原因借其親戚周某之名在深圳鹽田區(qū)購(gòu)買了一處商品房，雙方之間簽訂了借名買房 協(xié)議。該房產(chǎn)登記在周某名下，張某、陳某實(shí)際出資并按月向周某銀行賬戶轉(zhuǎn)賬按揭款用于償還銀行的房貸。

2017年，周某因欠債未還，被法院查封了名下的所有房產(chǎn)，其中包含上述張某、陳某出資借名所購(gòu)房產(chǎn)。張某、陳某得知房 產(chǎn)被查封后，以其是房產(chǎn)實(shí)際所有人為由向法院提出請(qǐng)求法院停止對(duì)該套房產(chǎn)的執(zhí)行。那么，張某、陳某的房子能否保住呢 ?

審理與說(shuō)法：

要求停止執(zhí)行的訴請(qǐng)不予支持

經(jīng)審理，法官認(rèn)為，借名人與出名人之間的借名登記約定，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，不能 據(jù)此認(rèn)定借名人系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)人，借名人可以請(qǐng)求將房屋過(guò)戶登記至自己名下，其享有的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán) ，不能阻卻執(zhí)行。

并且，基于物權(quán)公示原則，設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán)，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能取得對(duì)抗第三人的效果。因此，在借名買 房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對(duì)抗善意的申請(qǐng)執(zhí)行人。

借名登記約定是借名人與出名人之間的合意，借名人對(duì)房屋登記在他人名下本身具有過(guò)錯(cuò)，而借名協(xié)議通常是為了規(guī)避國(guó)家 法律與政策，對(duì)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)自行承擔(dān)。本案中，案涉房產(chǎn)系登記在周某名下，訴訟中法院有權(quán)對(duì)登記在被申請(qǐng)人名 下的房產(chǎn)采取執(zhí)行強(qiáng)制措施，借名人難以用內(nèi)部協(xié)議約定對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。即便借名人可以要求出名人協(xié)助辦理過(guò)戶登 記手續(xù)，亦可能因案涉標(biāo)的被法院查封而無(wú)法最終履行。

因此，張某、陳某要求停止執(zhí)行的訴請(qǐng)，不予支持。

提醒時(shí)刻：

一、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)

1、親屬之間無(wú)書(shū)面協(xié)議，房?jī)r(jià)暴漲后，出資可能被認(rèn)定為債權(quán)。也就是說(shuō)能要回錢，但要不回房;2、產(chǎn)權(quán)人離婚，房產(chǎn)作 為其夫妻共同財(cái)產(chǎn)被分割;3、產(chǎn)權(quán)人死亡，房產(chǎn)作為其遺產(chǎn)被繼承;4、產(chǎn)權(quán)人將房產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán);5、產(chǎn)權(quán)人因法律問(wèn)題 被法院查封房產(chǎn);6、產(chǎn)權(quán)人擅自將房屋出賣。

也就是說(shuō)，借名買房，自己花錢把房放在了別人名下，從法律意義上講，冠名人對(duì)房屋享有所有的法律權(quán)利。

二、實(shí)際出資人如何降低風(fēng)險(xiǎn)，取得房屋所有權(quán)

1、雙方必須有書(shū)面協(xié)議。不管是同鄉(xiāng)、同學(xué)還是親屬，必須要有書(shū)面協(xié)議。書(shū)面協(xié)議是能夠證明借名買房的關(guān)鍵證據(jù)。2、 實(shí)際出資人要保存好出資證明，最好是直接付給開(kāi)發(fā)商或者賣房人的銀行記錄，不建議先將購(gòu)房款打給出名人。3、留存交 易過(guò)程、生活期間的所有單據(jù)，包括各種稅費(fèi)的票據(jù)，居住在房屋內(nèi)產(chǎn)生的生活單據(jù)等。4、一旦出現(xiàn)糾紛，需要請(qǐng)專業(yè)的 律師進(jìn)行維權(quán);

借名買房有風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議大家買賣房子時(shí)盡量用自己的名字，這樣自己住著才安心放心，也不會(huì)擔(dān)心存在的風(fēng)險(xiǎn)。

法條鏈接：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng) 產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十四條：“對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查 下列內(nèi)容：(一)案外人是否系權(quán)利人;(二)該權(quán)利的合法性與真實(shí)性;(三)該權(quán)利能否排除執(zhí)行。”第二十五條：“ 對(duì)案外人的異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)判斷其是否系權(quán)利人：(一)已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷;…… ”